相続した空き家の売却の特例（3,000万円の特別控除）

今回は、相続した空き家の売却の特例（3,000万円の特別控除）について、まとめていきます。

この制度の立法趣旨は、「空き家問題の解消」にあります。

「相続した空き家」や「老朽化した家屋」が増えることを

防ぐために立法されました。

3,000万円の特別控除の特例適用については、

ケースごと細かく要件が設定されていますので、

ここでは、主な適用要件を確認していきます。

「遺贈」の範囲は、包括遺贈のみで、特定遺贈は除かれます。

包括遺贈とは、

「すべての財産は、妻に遺す」のように、

相続財産の全部または一定の割合を

特例の人に遺贈することを言います。

特定遺贈とは、

「自宅は、妻に遺す」のように、

特定の誰かに、特定の財産を遺贈することを言います。

「家屋」と「敷地等」の両方を相続等により取得した場合に限られます。

「家屋」のみ、または、「敷地等」のみを相続等により取得した場合は、

特例の適用はできません。

なお、この特例は、被相続人からの相続等により取得した持分に適用があるため、

元々、自己で所有していた持分については、特例の適用はできません。

また、複数の建築物（母屋、離れ、倉庫、蔵、車庫など）がある場合には、

主として居住されていた一つの建築物（母屋）のみが特例の適用を受けることができます。

それ以外の建築物（離れ、倉庫、蔵、車庫など）部分は、特例の適用を受けることができません。

同じ被相続人で、過去に「相続した空き家を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の特例を適用している場合は、

２度にわたって、この特例を適用を受けることができません。

「昭和56年5月31日以前」の時期は、

「旧耐震基準で建築された家屋」を想定しているものと思われます。

区分所有建物の登記がされている場合は、「被相続人居住用家屋」から除かれる。

つまり、特例の適用はできません。

相続開始の直前に、被相続人以外の人が居住していなかったことが要件となります。

ただし、特定事由（要介護認定等を受けて、老人ホーム等に入所するなど）により、

被相続人がその家屋に居住できなくなった場合には、

他の用途に使用しないなどの要件を満たせば、

「被相続人居住用家屋」に該当し、特例の適用を受けることができます。

複数回に分割して売却する場合や他の相続人が売却する場合における

１億円以下であるかどうかの判定は、

「家屋」と「敷地等」を売却した日から３年を経過する日の属する年の12月31日までの間に、

分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分を含めた売却金額の合計

で判定を行います。

親子や夫婦、生計を一にする親族、特殊な関係にある法人（同族法人）など、「特殊な関係」がある場合は適用できません。

□「家屋」の耐震リフォームをして売却

次の２つの要件を満たすこと。

□「家屋」の取り壊しをして売却

まず、「家屋」の取り壊し→「売却」の引渡し の順番になっていなければいけません。

次の３つの要件を満たすこと。